Blog

Konut (Mortgage) Kredisi Nedir?

Ev almak isteyenlerin kurtarıcısı olan mortgage dediğimiz konut kredisine başvurmayı düşünenler için bilinmesi gereken detayları anlattık. 

Doğru seçimler yapıldığında, ev satın almak gerçekten de en akıllıca yatırımlardan biri diyebiliriz. Doğru seçimden kastımız, oturmak için de olsa yatırım için de olsa, fayda sağlayabileceğiniz bir ev tercih etmek. Oturmak için alıyorsanız, yaşam şeklinize uygun ve konumu hayatınızı kolaylaştıracak bir ev, yatırım için alıyorsanız, gelişmeye açık bir lokasyonda, kira getirisi iyi bir ev bulmak önemli.

İyi bir ön araştırmayla evi seçtikten sonra, sıra satın almaya geliyor. Bu noktada kredi çekmek, birçok kimsenin ilk başvurduğu yöntem.

Mortgage Nedir, Konut Kredisinden Farkı Var Mı?

Genellikle gayrimenkul olmak üzere, bir mal satın alınmak istendiğinde, bu malın ipotek edilmesi karşılığında verilen kredilere mortgage deniliyor. Mortgage ile konut kredisinin farkı var mı diye sorarsanız, 2007’den beri yok. Önceden, konut almak için vadesi en fazla 5 yıla kadar uzayan kredilere konut kredisi deniyordu ve faiz oranları yüksekti. Mortgage ise, vadesi 30 yıla kadar sürebilen uzun vadeli, düşük faizli bir kredi türü. 2007 itibariyle mortgage, konut kredisinin yerine geçti. Uzun lafın kısası, Türkiye’de kullanılan konut kredisine mortgage diyoruz.

Konut Kredisi Kullanmanın Avantajları Neler?

Mortgage yasasına göre konut kredilerinde uygulanan faiz oranı sabit, değişken veya her ikisini de içerecek şekilde olabiliyor. Türkiye’de faaliyet gösteren bankalar konut kredilerinde yaygın olarak eşit taksitli ödeme planı sunuyor. Eğer 3 ayda bir veya yılda bir prim, ikramiye vs. alıyorsanız, balon ödemeli konut kredilerini tercih edebiliyorsunuz. 

Konut Kredisi Ödeme Planı Nasıl Seçilmeli?

Dikkat edilmesi gereken, kredi karşılaştırma yaparak bütçenize en uygun ödeme planını bulmak. Seçeceğiniz plan, kredinizin vadesi boyunca uymak zorunda olduğunuz ödeme aralıklarını belirliyor. Taksit tutarlarını düzenli ödeyebileceğiniz seçimi yapmak, finansal zorluğa girmemeniz için son derece önem taşıyor çünkü taksit tutarlarınızın bir kısmının veya tamamını zamanında ödemediğinizde, ödemesi geciken anapara tutarı için, geciken süre boyunca, kredinizin aylık faiz oranının %30 fazlası oranında bir gecikme faizi uygulanıyor. Birbirini izleyen en az iki taksitin ödenmemesi durumunda ise kredi borcunuzun tamamı "hemen ödenmesi gereken borç" haline geliyor ve banka bunu size bildirerek kredi borcunuzun tamamını 30 gün içinde, faiz ve vergileriyle birlikte ödemenizi talep ediyor. Borcun ödenmemesi halinde kanuni takip süreci başlıyor.

Konut Kredisi İçin Ne Kadar Peşinat Gerekli?

Bankalar, evin değerinin belirlenmesi için evin ekspertiz ettirilmesini istiyor ve eksperler tarafından belirlenen değerin %80’ine kadar kredi verebiliyorlar. Yani, bu değerin %20’sini peşinat olarak vermeniz gerekiyor.

Hangi Evler İçin Konut Kredisi Başvurusu Yapılabilir?

Konut kredisi kullanmak için almak istediğiniz evin krediye uygun olması şart. Evin tapu bilgileri, kat irtifakı, iskân, kat mülkiyeti, deprem sigortası gibi bankaların sizden ev ile ilgili hangi belgeleri isteyeceğini öğrenip bu belgelerin mevcut olup olmadığını öğrenmeniz gerekiyor.  Ayrıca, bankalar borca karşılık evi ipotek ettiği için evin bu borcu karşılayacak değerde olması da beklenilen kriterler arasında. Projeden ev almak için ise, proje sahibinin anlaştığı bankalara yönelmek gerekiyor.

Konut Kredisi Başvurusu Neye Göre Değerlendiriliyor?

Belgelerinizin eksiksiz olması, evin krediye uygun olması, gelirinizin başvurduğunuz krediyi karşılayabilecek düzeyde olması ve kredi notunuzun yeterli olması kredinin onaylanmasında önem teşkil ediyor.

Konut Kredisi Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut kredisi ile ev sahibi olmanın, kirada oturmanın yarattığı maddi zorluğa göre çok daha cazip ve avantajlı olduğu söylenebilir. Bunun yanı sıra; sadece kirada oturan kişiler için değil, ev almak isteyen pek çok kişi için peşin ödeme yapmak oldukça zor. Konut kredisi hizmetinden faydalanarak, kiraya göre daha cazip oranlarda ödenen taksitler ve bütçenize uygun olacak şekilde oluşturulan ödeme planlarının verdiği kolaylık ile artık birçok kişi her ay kira ödemek yerine ev sahibi olabiliyor. Ancak, hayallerdeki bu evlere kavuşmadan önce konut kredisi alırken dikkat edilmesi gerekenler hakkında detaylı bir bilgiye sahip olmak, bu süreci çok daha avantajlı bir hale getiriyor. Her bankanın müşterilerine sunduğu konut kredisi hizmeti birbirinden farklı olsa da en temelde konut kredisi alırken dikkat edilmesi gerekenler listesi, konut sahibi olmak isteyen kişilerin bu isteğine en doğru cevabın verilmesinde önemli bir rol oynayacaktır.

Konut kredisi alırken dikkat edilmesi gerekenler listesinin ilk sırasında konut kredisine başvurmadan önce alacağınız eve veya alternatiflerine karar vermek yer alıyor. Alacağınız evi belirlerken ise kredi peşinat oranını, kredi miktarını ve aylık gelirinizi göz önünde bulundurmanız gerekir. Kredi başvurusunda bulunmak isteyen müşterilerin bilmesi gereken nokta, peşinat tutarının ödenme zorunluluğudur. Kredi peşinat oranının belirlenmesi konusunda da evin değerinin belirlenmesi önemli bir rol oynamaktadır. Evin değeri sadece kredi alacak müşterinin beyanı ile değil, banka ile anlaşmalı BDDK&SPK lisanslı bağımsız değerleme firmalarının hazırladığı ekspertiz raporları ile belirlenir. Belirlenen bu değer ile de ödenmesi gereken peşinat oranı belirlenmiş olur. Bankalar, alacağınız evin ekspertiz değerinin %80'ini size kredi ile sağlarken, geriye kalan %20'lik kısmın tarafınızdan peşin olarak ödenmesi gerekmektedir.

Konut kredisi alırken dikkat edilmesi gereken hususlar arasında yer alan bir diğer ölçüt ise, kredi puanınızdır. Kredi kartı borcu, geçmiş krediler ve taksitler gibi kriterler kredi notunuzu oluşturur. Daha önce çektiğiniz ihtiyaç kredilerinde ya da kredi kartı ödemelerinde problem yaşamadıysanız kredi notunuz yüksek olmasını bekleyebilirsiniz. Bu durum, size avantaj sağlayacaktır.

Kredi alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında büyük önem taşıyan bir diğer unsur ise detaylı bir banka araştırması yapmaktır. Bankaların sunduğu hizmetleri karşılaştırırken dikkat etmeniz gereken önemli noktalardan biri, bankanın gelir düzeyinize göre ödeme model ve planları oluşturmasıdır.

Son olarak ise, kredi alım sürecinde bankanın istediği tüm belgeleri eksiksiz bir şekilde teslim etmeniz gerekiyor. Konut kredisi alırken istenen belgeler ise aşağıdaki şekildedir ancak ürüne ve müşteriye göre değişiklik gösterebilmektedir.

• Maaşlı Çalışıyorsanız: Nüfus cüzdanı, tapu, devletten alınan 4A/4C hizmet dökümü ya da SGK ilçe merkezlerinden alınan Sigortalılık Tescil ve Hizmet Kaydı Belgesi, opsiyonel olarak güncel bordro/gelir yazısı ve imza sirküleri.
• Şahıs Firma Sahibi: Nüfus cüzdanı, tapu, vergi levhası, Gelir Vergisi Beyannamesi
• Tüzel Firma Sahibi/Ortağı: Nüfus cüzdanı, tapu, firmaya ait Ticaret sicil gazetesi (Ortaklık yapısı teyidi), firmaya ait mali veriler (Güncel bilanço- gelir tablosu veya Kurumsal Vergi Beyannamesi), firmaya ait vergi levhası

Konut kredisi alırken dikkat edilmesi gerekenler hakkında önceden bilgi sahibi olmak, kredi alım sürecinizi hızlandırırken daha bilinçli bir şekilde hareket etmenizi sağlayacaktır.

Konut Kredisi Kullanırken Yapılan Sigortalar
■ Hayat sigortası
■ Deprem sigortası (DASK)
■ Konut sigortası
Bu sigortalardan sadece deprem sigortası (DASK) zorunludur. Çünkü tapuda alım-satım işlemlerinde DASK olmadan işlem yapılmıyor. Mortgage Kanunu'na göre hayat sigortası ve konut sigortası yaptırma zorunluluğuna dair bir bilgi de bulunmuyor. Ancak hayat sigortası yaptırıldığında, kredi alan kişinin vefatı ve maluliyeti durumunda kalan borç sigorta fonu tarafından karşılanır. Genel olarak hayat sigortasının kredi kullanacaklara ekstra bir maliyet getireceği düşüncesi hâkim. Ancak sigortanın vefat ve maluliyet durumlardaki avantajı göz önünde bulundurulmalı ve buna göre karar verilmelidir. Özetle: Hayat sigortası ve konut sigortası zorunlu değil ama faydalı olabilir.

Konut Kredisi Masrafları
Konut kredisi kullanırken doğacak masraflardan bazıları kredi kullanıldığı anda bir defa ödenir, sonra ödenmez. Örneğin 5 yıl vadeli kredi alındıysa, dosya masrafı yalnızca bir defa kredi açıldığında ödenir. Bazı masraflar ise her yıl düzenli olarak seçilen kredi vadesi boyunca ödenmesi gerekir. Örneğin 5 yıl vadeli kredi alındıysa, hayat sigortası 5 yıl boyunca her yıl ödenir.
■ Komisyon (Kredi kullandırma komisyonu, ücreti)
■ Hizmet Bedeli (Dosya ücreti)
■ Ekspertiz ücreti
■ Avukat ücreti
■ İstihbarat ücreti
■ İpotek koyma ücreti
■ Zorunlu deprem sigortası (DASK)
■ Hayat sigortası
■ Konut sigortası

(Kaynak: Garantimortgage, İnsaatim)